Vận hành BĐS Lưu Trú

5 năm tới, ngành lưu trú Việt Nam sẽ cần hàng nghìn người làm nghề này, mà hiện tại gần như chưa ai được đào tạo bài bản.

Không phải nghề hướng dẫn viên du lịch. Không phải lễ tân khách sạn. Mà là nghề quản lý vận hành bất động sản lưu trú, hay còn gọi là cohost.

Để hiểu tại sao nhu cầu sắp bùng nổ, phải nhìn vào thực trạng thị trường đang xảy ra ngay lúc này.

Số lượng villa, căn hộ, homestay tư nhân ở Việt Nam đang tăng rất nhanh. Đà Nẵng, Hội An, Nha Trang, Phú Quốc, Đà Lạt, Vũng Tàu, Phan Thiết, mỗi năm hàng nghìn căn mới được đầu tư, xây dựng, mua lại.

Nhưng phần lớn chủ nhà trong số đó không biết vận hành. Họ mua vì kỳ vọng dòng tiền, nhưng khi nhận nhà xong thì không biết đăng bán ở đâu, giá bao nhiêu là đúng, hình ảnh chụp thế nào, tin nhắn khách trả lời ra sao, dọn phòng ai lo, mùa thấp điểm xử lý thế nào, cuối tháng báo cáo tài chính cho nhà đầu tư kiểu gì.

Tài sản có. Nhu cầu cho thuê có. Nhưng thiếu người đứng giữa biết biến tài sản đó thành dòng tiền thực.

Đó chính xác là khoảng trống mà nghề cohost đang lấp vào và nó đang lớn hơn mỗi ngày.

Nhìn sang các thị trường phát triển hơn để thấy Việt Nam đang đi theo đúng quỹ đạo đó. Ở Mỹ, Anh, Úc, nghề cohost và quản lý vận hành bất động sản lưu trú ngắn hạn đã là một ngành dịch vụ chuyên nghiệp với hàng trăm nghìn người làm, có công ty lớn, có quy trình chuẩn, có mức phí rõ ràng.

Ở Việt Nam hiện tại, phần lớn người làm công việc này đang làm theo bản năng, không có quy trình, không có chuẩn dịch vụ, không có cách báo cáo minh bạch, không biết cách định giá dịch vụ của mình.

Người làm giỏi thì đang kiếm rất tốt và không thiếu việc làm. Người làm theo cảm tính thì làm mệt, thu nhập thấp, chủ nhà không tin tưởng giao thêm căn.

Vậy nghề này thực chất đòi hỏi gì và tại sao hầu hết người đang làm đều đang thiếu đúng những thứ quan trọng nhất?

Nhiều người nghĩ cohost chỉ là trả lời tin nhắn khách và điều phối dọn phòng. Đó là phần nhỏ nhất.

Người làm được giá cao là người biết:

- nghiên cứu thị trường để định giá đúng theo mùa, theo đối thủ, theo từng phân khúc khách.

- tối ưu listing trên Airbnb và Booking để thuật toán đẩy căn lên cao, vì cùng một căn, listing tối ưu tốt có thể tạo ra tỷ lệ lấp phòng cao hơn 30–40% so với listing làm ẩu.

- chọn căn nào đáng nhận và căn nào nên từ chối ngay từ đầu, vì nhận sai căn không chỉ mất thời gian mà còn mất uy tín với chủ nhà.

- xây hệ thống check-in tự động, tin nhắn tự động, checklist dọn phòng để vận hành từ xa mà vẫn kiểm soát được chất lượng.

- báo cáo tài chính minh bạch cuối tháng để chủ nhà tin tưởng giao thêm căn, và đây là thứ 90% cohost hiện tại không làm được vì không được đào tạo.

TIỀM NĂNG THU NHẬP CỦA NGHỀ COHOST?

Một căn villa cho thuê 5 tr/đêm, tháng full 70% là 21 đêm, doanh thu 105 tr. Nhận 20-30% phí quản lý là 20-30 triệu từ một căn. Quản lý 5 căn tương tự là gần 100-150 tr/tháng.

Quản lý theo cụm cùng khu, dùng chung đội dọn, chung quy trình, chung hệ thống báo cáo, chi phí vận hành giảm đáng kể, biên lợi nhuận tăng lên.

Đây là mô hình có khả năng nhân bản mà không bị kẹt vốn vào từng căn như thuê cho thuê.

Nhưng để làm được điều đó, không thể học bằng cách mò mẫm trong group Facebook rồi hỏi từng câu lẻ. Mỗi câu trả lời trong group có người đúng người sai, mỗi người một mô hình, người mới không đủ nền để lọc.

Trong khi đó mỗi ngày không có hệ thống là mỗi ngày chủ nhà mất doanh thu và mỗi tháng bạn vận hành kém là một tháng chủ nhà cân nhắc có nên tiếp tục giao căn hay không.

Cơ hội lớn nhất không dành cho người có vốn nhiều nhất. Nó dành cho người vào sớm nhất với quy trình đúng nhất.

5 năm tới khi thị trường lưu trú tư nhân tiếp tục tăng trưởng, người đã xây được portfolio, có review tốt từ chủ nhà, có hệ thống vận hành chuẩn sẽ có lợi thế tích lũy mà người vào sau rất khó bắt kịp. Đây không phải lý thuyết, đây là cách mọi ngành dịch vụ đều vận hành khi còn đang trong giai đoạn đầu phát triển.

Nếu bạn muốn bước vào nghề này đúng cách, từ cách chọn căn, tối ưu OTA, xây hệ thống vận hành, tìm chủ nhà đến cách định giá dịch vụ và nhân rộng nhiều căn, mình có workshop miễn phí ngày 14/6 đi thẳng vào quy trình thực chiến, không lý thuyết làm sao để giúp bạn làm nghề tốt nhất, tối ưu thu nhập nhất.