.jpg)
-01-transformed%20(2)%20(1).jpeg){kind=spacer}
.jpg)
Việc nên thừa kế, tặng cho hay chuyển nhượng đất phụ thuộc vào nguyện vọng giữ tài sản, chi phí thuế phí và thời điểm muốn chuyển giao. Tặng cho phù hợp khi muốn sang tên ngay, thừa kế tốt khi muốn giữ quyền sở hữu đến cuối đời, còn chuyển nhượng (mua bán) dùng khi muốn sòng phẳng tài chính. Tặng cho và thừa kế giữa người thân thường được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. 
LỰA CHỌN GIỮA THỪA KẾ, TẶNG CHO HAY CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI (CẬP NHẬT 2026)
Việc quyết định hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất phụ thuộc vào ba yếu tố: Nguyện vọng giữ tài sản, chi phí thuế phí và thời điểm muốn bàn giao.
1. Phân tích các hình thức chuyển giao
| Tiêu chí | Tặng cho (Khi còn sống) | Thừa kế (Sau khi qua đời) | Chuyển nhượng (Mua bán) |
|---|---|---|---|
| Ưu điểm | Sang tên ngay, giúp người nhận ổn định cuộc sống hoặc giao dịch sớm. Hạn chế tranh chấp về sau. | Chủ tài sản giữ quyền quyết định đến cuối đời. Có thể thay đổi di chúc nếu người thừa kế không phụng dưỡng. | Minh bạch, sòng phẳng về tài chính. Người mua toàn quyền định đoạt mà không bị ràng buộc điều kiện. |
| Nhược điểm | Mất quyền sở hữu ngay. Rủi ro nếu người nhận không thực hiện nghĩa vụ phụng dưỡng. | Thủ tục phức tạp hơn, dễ phát sinh tranh chấp nếu di chúc không rõ ràng hoặc không có di chúc. | Chi phí thuế phí cao nếu không thuộc đối tượng miễn giảm. Thủ tục thanh toán phức tạp hơn. |
| Phù hợp khi | Muốn chia tài sản sớm và tin tưởng tuyệt đối vào người nhận. | Muốn giữ quyền kiểm soát tài sản và đảm bảo sự hiếu thảo của con cái. | Cần sự dứt khoát về tài chính hoặc giao dịch giữa những người không thân thích. |
2. Quy định về Thuế và Lệ phí (Năm 2026)
Từ năm 2026, giá đất tính thuế được căn cứ theo Bảng giá đất hàng năm của tỉnh/thành phố (không còn Khung giá đất của Chính phủ), do đó giá trị tính thuế có xu hướng sát với giá thị trường hơn.
A. Đối với Chuyển nhượng (Mua bán)
- Thuế TNCN: 2% giá trị chuyển nhượng (theo hợp đồng hoặc theo bảng giá đất nếu giá hợp đồng thấp hơn).
- Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị bất động sản.
- Miễn thuế/phí: Nếu là bất động sản duy nhất hoặc chuyển nhượng giữa người thân (vợ chồng, cha mẹ - con...).
B. Đối với Tặng cho & Thừa kế
- Thuế TNCN: 10% phần giá trị bất động sản vượt quá 10 triệu đồng.
- Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị bất động sản.
- TRƯỜNG HỢP MIỄN THUẾ & PHÍ: Được miễn 100% Thuế TNCN và Lệ phí trước bạ nếu việc tặng cho/thừa kế diễn ra giữa:
- Vợ với chồng; Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi.
- Cha chồng, mẹ chồng với con dâu; Cha vợ, mẹ vợ với con rể.
- Ông bà nội/ngoại với cháu nội/ngoại; Anh chị em ruột với nhau.
– Việc miễn thuế chỉ áp dụng khi có giấy tờ chứng minh quan hệ thân thích hợp pháp (như giấy khai sinh, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn…).
– Nếu hợp đồng tặng cho chỉ là giấy viết tay không công chứng, sẽ không có giá trị pháp lý để làm căn cứ sang tên.
– Trường hợp tặng cho một phần thửa đất, cần thực hiện đo đạc tách thửa trước khi công chứng hợp đồng.
– Cả người tặng và người nhận nên kiểm tra kỹ bảng giá đất địa phương để dự trù chi phí hợp lý trước khi làm thủ tục.
Tóm lại, tặng cho quyền sử dụng đất có phải nộp thuế không phụ thuộc vào mối quan hệ giữa người tặng và người nhận. Nếu là quan hệ thân thích trực hệ (vợ chồng, cha mẹ – con, ông bà – cháu, anh chị em ruột), thì được miễn cả thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Ngược lại, nếu tặng cho người ngoài hoặc họ hàng xa, thì người nhận phải nộp thuế TNCN 10% và lệ phí trước bạ 0,5% giá trị đất.
C. Các khoản phí chung khác
- Phí công chứng: Tính theo tổng giá trị tài sản trên hợp đồng/di chúc (theo biểu phí tại Cổng dịch vụ công Quốc gia).
- Phí thẩm định hồ sơ & Lệ phí cấp sổ: Thu theo quy định cụ thể của từng địa phương (thường từ vài trăm ngàn đến vài triệu đồng).
3. Lời khuyên tổng kết
- An toàn & Tình cảm: Chọn Tặng cho. Để giảm thiểu rủi ro, nên lập Hợp đồng tặng cho có điều kiện (ví dụ: điều kiện về việc chăm sóc, phụng dưỡng).
- Chắc chắn & Chủ động: Chọn Thừa kế (Lập di chúc). Đây là cách bảo vệ tốt nhất quyền lợi của người cao tuổi. Bạn có thể tra cứu mẫu di chúc hợp pháp tại các Văn phòng công chứng.
- Rõ ràng & Dứt khoát: Chọn Chuyển nhượng. Phù hợp khi muốn xử lý tài sản nhanh gọn, không để lại ràng buộc về sau.
Lưu ý: Trước khi thực hiện, bạn nên kiểm tra quy hoạch tại địa phương qua các ứng dụng quản lý đất đai của tỉnh hoặc liên hệ Văn phòng Đăng ký Đất đai để đảm bảo diện tích đất đủ điều kiện tách thửa và sang tên.
