03/20/21 ~ Mua Bán Nhà Đất Đồng Nai

CĂN HỘ CHUNG CƯ CƯỜNG THUẬN GIÁ BÁN NHANH TRONG TUẦN .

- Diện tích 53m. Giá bán chỉ 9 trăm mấy chục.

🌱 Vị trí: 77/2 Đồng Khởi, P.Tam Hòa, TP Biên Hòa

Diện tích: 53m2 Thiết kế: Phòng ngủ, Toilet, P.Khách, Bếp, Ban công phơi đồ

🌱 Khu dân cư văn minh, yên tĩnh, phát triển, Thuận tiện giao thông, an ninh

💥Đầy đủ các tiện ích: siêu thị, hồ bơi, spa, shophouse...

💥Vị trí vàng của Thành phố Biên Hoà:

🏥 Cách bv Đa Khoa Đồng Nai 1 phút đi bộ.

🏫 Cách trường cấp ba Trấn Biên 3 phút đi bộ.

🏤 Sau lưng Cục Hải Quan Đồng Nai và Đài Truyền Hình Đồng Nai.

🤾Cách sân vđ Đồng Nai 10 phút đi bộ.

- Cách trường Chuyên Lương Thế Vinh 2 phút đi bộ

- Cách trường ĐH Đồng Nai 5 phút đi bộ

- Cách trụ sở CS 113 2 phút đi bộ -Cách chợ Tân Hiệp 3 phút đi xe

- Cách KCN Amata 3 phút đi xe.

Địa chỉ: Đường Đồng Khởi, Phường Tam Hòa, Thành phố Biên Hoà, Đồng Nai.

LH: 0799 086 456. Lâm.

Xem chi tiết

Hôm nọ ngồi uống trà đá ở cà phê Phố với mấy bác làm tín dụng đem tiền chính phủ cho bản làng vay đủ, có nghe các bác ấy nói về Tăng Minh Phụng.

Có bác nói rằng Tăng lão gia là 1 tay chí thú làm ăn, quyết tâm vượt khó, 1 anh hùng kinh tế của VN đã ngã xuống trên thương trường. Tăng lão gia rõ ràng có tài, xuất thân tay trắng mà trở nên 1 đại gia lẫy lừng từng tháp tùng bác Sáu đi công du ngoại quốc. Tăng lão gia rõ ràng có công, đã giải quyết công ăn việc làm cho hàng ngàn lao động, đã góp phần làm tăng GDP, đóng thuế nhà nước, là điển hình sự thành đạt của thành phần kinh tế tư nhân trong giai đoạn chuyển đổi, là minh chứng khẳng định tính đúng đắn của chính sách đổi mới của Đảng ta.

Các bác thừa nhận Tăng lão gia đã vi phạm pháp luật, cứ gọi là lừa đảo đi, nhưng mục đích lừa đảo không phải là ăn cắp tiền nhà nước đem đi cá cược bóng đá, đánh bạc Ma Cao hay bao gái chân dài, Tăng lão gia 1 vợ 1 chồng không sợ SIDA, không có Việt Trinh nào sất. Cái gọi là lừa đảo của Tăng lão gia chỉ nhằm mục đích được VAY tiền, với hy vọng sẽ trả sòng phẳng được, dựa trên những tính toán về phương án kinh doanh BĐS, đầu tư cơ sở hạ tầng. Éo le thay, những biến động thị trường, có cả những nguyên nhân từ thay đổi chính sách của Nhà nước (như cắt cầu Vũng Tàu, đem lọc dầu ra Dung Quất) đã khiến cho những bài tính của Tăng lão gia trở nên trật lất, để cuối cùng phải ôm hận ngàn thu.

Các bác còn nói, thị trường BĐS đóng băng rồi tan băng, nguội rồi lại nóng. Khối tài sản của Tăng lão gia đem thế chấp ở các ngân hàng lẽ ra sẽ trả được nợ ngon lành cành đào nếu Tăng lão gia còn sống, còn quản lý được nó.

Cavenui là kẻ hậu sinh, nghe thế biết thế, không có ý kiến gì. Nhưng hôm nay đọc được 1 bài viết, tuy không ca ngợi kẻ bị xử tử Tăng Minh Phụng như mấy bác kia, có những chỗ nói ngược lại, nhưng rải rác cũng thấy có những ý trùng. Xem ra những ý kiến trái chiều kia cũng không hẳn là do các bác say trà đá mà nói nhảm. Nên post lên đây để các bác đọc chơi. Bài viết này là của bác Nguyễn Công Long, em không biết bác Long đang làm gì ở đâu, nhưng bài viết đăng trên số chuyên đề về Bất động sản của Tạp chí Dân chủ và Pháp luật- Bộ Tư pháp.

Kinh doanh bất động sản bằng vốn vay ngân hàng- Kinh nghiệm từ vụ án Minh Phụng-Epco

Nguyễn Công Long

Thực trạng thị trường bất động sản trầm lắng gần đây đã và đang gây nhiều lo lắng cho giới đầu tư và các nhà quản lý, nhất là trong điều kiện phần lớn các nhà đầu tư vào BĐS đều từ nguồn vốn vay ngân hàng. Theo các thông tin chính thức, tổng khoản vay BĐS trên cả nước hiện nay trên 50 ngàn tỷ đồng, chiếm 10% tổng dư nợ tín dụng và chiếm 24% số nợ trung và dài hạn. Trong tổng số nợ trên có đến 70% đang tạm thời “chôn” tại 5 thành phố lớn. Nhiều ý kiến lạc quan cho rằng tình trạng này vẫn hoàn toàn nằm trong tầm kiểm soát, các khoản cho vay BĐS của các ngân hàng không có gì đáng ngại, hơn nữa, thị trường BĐS đang có những dấu hiệu “tan băng”, nếu mô hình hóa diễn biến thị trường BĐS bằng đồ thị hình sin, thì có vẻ như nó đã thoát ra khỏi điểm cực tiểu. Tuy nhiên, vẫn rất nhiều ý kiến thận trọng cho rằng bức tranh thị trường BĐS hiện vẫn chưa hết ảm đạm, những tác động tiêu cực của nó tới nền KT là không nhỏ và những nguy cơ hiểm họa từ thị trường này không thể xem thường.

Con số thống kê cho thấy, năm 2003, giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm tới 78%! Thậm chí, có cơ quan còn đưa ra những lời cảnh báo đáng quan ngại. Theo nhận định của Hiệp hội kinh doanh BĐS TP.HCM, nếu cứ kéo dài tình trạng này sẽ có ít nhất hơn 30% doanh nghiệp bị phá sản, hiện tại TP.HCM đã có tới 50% các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc trên địa bàn phải đóng cửa, 30% hoạt động cầm chừng, chỉ còn 20% tiếp tục đầu tư kinh doanh. Việc hàng loạt các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đổ bể sẽ đẩy các ngân hàng đối diện trở lại với tình trạng nợ xấu chồng chất, điều mà mất cả chục năm, các NHTM hàng đầu của VN phải “vùng vẫy” bằng mọi phương cách mới thoát ra được. Có thể những số liệu trên chưa phải là quá lớn so với tổng cho vay toàn nền KT, nhưng cuộc khủng hoảng KT khu vực Đông Nam Á năm 1997 xuất phát từ Thái Lan đã cho một ví dụ sinh động, người ta đã ví thị trường BĐS tại đó đã vỡ tan như bong bóng xà phòng, hệ quả là sự đổ vỡ hàng loạt của các ngân hàng, kéo cả nền KT lún sâu vào khủng hoảng. Tất nhiên, VN cũng không nằm ngoài tầm ảnh hưởng của cơn địa chấn này. Hẳn rất nhiều người còn nhớ trong thời gian trên, hàng loạt NHTM hàng đầu của nước ta gần như đã đứng trên bờ vực bởi sự sụp đổ của 2 nhóm Minh Phụng và Epco. Vụ án này là 1 minh chứng rất điển hình cho sự sụp đổ của 1 DN kinh doanh BĐS trên quy mô lớn.

Trong bài viết này, xin không nêu lại những tình tiết của vụ án, bởi các hành vi phạm tội của Tăng Minh Phụng và các bị cáo đã được tòa án phán xử, các bị án cũng đã phải chịu những hình phạt nghiêm khắc nhất, vả lại, toàn bộ diễn biến cũng như nội tình vụ án đã được báo chí phân tích, mổ xẻ rất kỹ lưỡng trong thời gian dài. Điều mà chúng tôi mong muốn chia sẻ là liệu qua gần 10 năm, bài học từ vụ án Minh Phụng-Epco có giúp gì cho các nhà quản lý, các nhà đầu tư và hệ thống ngân hàng kinh nghiệm để tháo gỡ ngòi nổ cho “quả bom BĐS” đang treo lơ lửng trên thị trường nước ta hiện nay hay không?

1.Thất bại đến từ sự nóng vội

Vào thời gian năm 1993-1995, qua các phương tiện thông tin đại chúng, người ta có thể thấy Công ty Minh Phụng nổi lên như là 1 “tập đoàn” kinh tế năng động và rất thế lực. Mức độ tăng trưởng và sự bành trướng các lĩnh vực kinh doanh của DN này thể hiện qua số liệu các trang quảng cáo của rất nhiều tờ báo, tạp chí làm cho không ít người kinh ngạc. Thực tế, thì sự cả tin vào tiềm lực của Minh Phụng không phải là không có căn cứ. Hình thành từ những năm đầu thập kỷ 80 của thế kỷ trước, với chức năng chủ yếu là SX, gia công hàng may mặc, giày dép xuất khẩu, giai đoạn đầu Công ty Minh Phụng có những bước phát triển rất ổn định, doanh số có năm lên tới nhiều triệu USD. Tính đến trước khi xảy ra vụ án, Minh Phụng có tới 15 phân xưởng SX gồm 10 phân xưởng may mặc, 1 phân xưởng chuyên ngành nhựa, 1 phân xưởng dệt gòn, 1 phân xưởng bao bì PP, 1 phân xưởng thiết kế mỹ thuật cho hàng hóa ngành may và 1 phân xưởng thiết kế vi tính. Quy mô SX thời điểm cao nhất có trên 9000 lao động. Vào thời gian đó, Minh Phụng không chỉ khẳng định được uy tín trên thị trường mà cả ngoài nước, điều mà ở thời điểm những năm đầu chuyển sang nền KT thị trường, khó tưởng tượng có thể có ở 1 doanh nghiệp tư nhân.

Nếu chỉ có vậy, hẳn người ta sẽ vẫn thấy một Minh Phụng thành đạt trên thương trường. Mọi chuyện bắt đầu kể từ khi Minh Phụng nhảy vào cuộc phiêu lưu kinh doanh địa ốc (khoảng từ 1992 trở đi), cho dù khi đó, hoạt động kinh doanh địa ốc của Minh Phụng bị coi là hoàn toàn bất hợp pháp, vì doanh nghiệp không có chức năng này. Cuộc chơi vô tiền khoáng hậu này thực sự biến Minh Phụng trở thành con bạc lớn, càng chơi càng say, càng say càng thua và càng khát…

Tính về mức độ tăng trưởng, khó có DN nào có thể so sánh được với Minh Phụng. Tính đến đầu năm 1997, ngoài các nhà xưởng SX về ngành may mặc, giày dép, các dây chuyền SX hoàn chỉnh có tới hàng ngàn bộ máy may, tổng danh mục BĐS của Minh Phụng có tới 169 biệt thự, nhà ở, văn phòng các loại; hệ thống nhà xưởng tập trung, kho tàng tại các khu công nghiệp có 78 đơn vị với diện tích trên 1,2 triệu m2; đất chuyên dùng có trên 2,6 triệu m2. Các tài sản trên phân bố khắp địa bàn TP.HCM và các tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, Bình Dương, Lâm Đồng… Xét ở khía cạnh nào đó, người ta có thể phải thừa nhận Minh Phụng khi đó thực sự là 1 đại gia về địa ốc. Chỉ có điều, khối tài sản khổng lồ này có được không phải nhờ sự thành công của chiến lược kinh doanh, không phải nhờ tiềm lực tự thân của DN này, mà hoàn toàn từ vốn vay ngân hàng. Thực chất, toàn bộ khối tài sản đồ sộ đứng tên Minh Phụng chỉ tồn tại như 1 thứ “con tin”, ngay khi ra đời, “giấy khai sinh” của nó (tức là toàn bộ giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu) đều lập tức quay trở lại “nhà hộ sinh” (tức các ngân hàng cho vay vốn để Minh Phụng tạo dựng tài sản)! Do sự tăng trưởng quá nóng, đến giai đoạn 1993-1996, có thể nói Minh Phụng đã ở vào thế cưỡi trên lưng cọp. Không khó để hình dung sự khó khăn của Minh Phụng khi phải duy trì, phát triển khối tài sản khổng lồ trên. Trong khi vốn đầu tư cho kinh doanh địa ốc thì “càng nhiều càng ít”, nợ vay ngân hàng chồng chất, khả năng sinh lời từ tài sản không thể có được trong ngày một ngày hai. Lẽ dĩ nhiên khi không còn cách nào khác, Tăng Minh Phụng phải lựa chọn phương thức lừa đảo các ngân hàng để có thể tạo vốn. Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước vào thời điểm đó, 1 DN chỉ được vay vốn không quá 10% vốn tự có, để có thể có vốn Minh Phụng đã thành lập hàng loạt công ty con, cấu kết với các quan chức ngân hàng sử dụng trên 40 pháp nhân để vay vốn. Tính đến khi xảy ra vụ án, Minh Phụng đã thực hiện trên 60 hợp đồng tín dụng với 7 ngân hàng, trong đó tại 4 ngân hàng lớn: Incombank tổng dư nợ trên 4200 tỷ đồng; Vietcombank (trung ương và chi nhánh TP.HCM) trên 6 triệu USD và hơn 219 tỷ đồng; Eximbank trên 15 triệu USD; Sài Gòn công thương trên 100 tỷ đồng… Với số nợ lớn như vậy, không phải ai khác, chính các con nợ này đã tự ký cho mình bản án tử hình.

Nếu xét về những dấu hiệu tội phạm thông thường, hành vi lừa đảo của Minh Phụng nhằm chiếm đoạt tiền vay của các ngân hàng là không thể bào chữa, nhưng có điều khác biệt ở vị án Minh Phụng-Epco, có vẻ như mục đích của sự chiếm đoạt không phải nhằm cất giấu, nhằm thỏa mãn các nhu cầu của bản thân kẻ lừa đảo. Cho đến nay, hầu như vẫn không ai nói Minh Phụng lừa đảo các ngân hàng nhằm lấy tiền ăn chơi trác táng, đánh bạc, bao gái hay thậm chí mua sắm cho cá nhân. Điều này có vẻ rất khác với những Nguyễn Văn Mười Hai ôm hàng đống tiền lừa đảo và cho những người gửi nhẹ dạ cả tin ngửi mùi khét của “Nước hoa Thanh Hương”, khác với Phạm Huy Phước đem cả Tamexco mà thực chất toàn bộ là tài sản nhà nước để ném vào các sòng bài Hồng Kông, Ma Cao v.v và v.v. Hầu như mọi thủ đoạn, mọi phương cách mà Minh Phụng áp dụng dể moi tiền từ các ngân hàng không có mục đích gì khác ngoài việc tiếp tục ném ngay vào cuộc chơi BĐS 5 ăn 5 thua.

Có lẽ chính vì sự khác biệt này mà cho đến nay, hầu hết các nhà phân tích vẫn cho rằng sự sụp đổ của Minh Phụng chủ yếu do các nguyên nhân:

(1) Quá nóng vội muốn trở thành 1 nhà “đại tư sản dân tộc”, không muốn mãi chỉ làm 1 anh thợ gia công may mặc, sản xuất giày dép (vốn đang rất ăn nên làm ra);

(2) Sai lầm lớn trong chiến lược kinh doanh, bất chấp sự cấm đoán, ràng buộc về pháp lý, bất chấp nguồn vốn hạn hẹp, lao vào lĩnh vực kinh doanh BĐS- xây dựng trên quy mô lớn với chiêu thức “bóc ngắn cắn dài”.

Phải chăng bi kịch lớn nhất của Minh Phụng đó là sự đổ vỡ của những tham vọng hoang tưởng. Như vậy sẽ công bằng hơn nếu có sự đánh giá thật khách quan những yếu tố góp phần làm tan rã “tập đoàn Minh Phụng”.

Nhiều người đặt ra câu hỏi vì sao lựa chọn kinh doanh BĐS bằng toàn bộ vốn vay ngân hàng mà Minh Phụng lại tăng trưởng nóng trong thời gian ngắn đến như vậy? Và tại sao, vay đầu tư BĐS mà hầu hết là vay ngắn hạn, vay “nóng”?

Thứ nhất, khoảng thời gian đầu thập kỷ 90 của thế kỷ trước, đã có 1 đợt sốt đất kéo khá dài. Trong khi thị trường BĐS chưa hình thành rõ nét, cơ chế, chính sách về đất đai chưa đồng bộ, tình trạng tranh mua, tranh bán rất phổ biến. Trong bối cảnh đó, cũng giống nhiều DN khác, Minh Phụng mong muốn nhanh chóng chớp thời cơ, tích lũy được càng nhiều đất càng tốt, chờ cơ hội sẽ bán ra được với giá cao hơn. Tuy nhiên, sự tăng trưởng quá nóng vô hình chung đã biến Minh Phụng trở thành 1 “bà hàng xén” về đất đai, la liệt nhà đất khắp nơi mà không biết xoay trở thế nào với nó. Hơn nữa, thời điểm nhận chuyển nhượng là đỉnh điểm của cơn sốt, khi qua cơn sốt thì bán không có người mua. Cha ông ta đã đúc kết “buôn tài không bằng dài vốn”, nếu thực sự có khả năng đầu cơ đất đai chờ đến cơn sốt tiếp theo, hẳn là Minh Phụng đã phát tài. Song toàn bộ khối tài sản là từ vốn vay, giả sử có chờ được cơn sốt tiếp theo, thì khoản lợi nhuận thu được cũng khó có thể bù đắp cho số lãi mẹ đẻ lãi con, bi kịch cũng bắt đầu từ đây.

Cũng có ý kiến cho rằng, nếu lựa chọn phương thức xử lý phần tài sản trong vụ án Minh Phụng theo cách khác như bản án đã tuyên là giao hết tài sản cho các ngân hàng quản lý, khai thác, phát mại để thu hồi nợ, có thể kết quả sẽ khác. Thậm chí, có người còn nói nếu cứ để Minh Phụng quản lý số tài sản và tiếp tục triển khai các dự án, thì biết đâu có thể trả đủ được số nợ ngân hàng. Tuy nhiên, nhiều ý kiến vẫn cho rằng, dù có tài ba đến mấy, thì 1 bộ máy như Minh Phụng khó có thể quản lý hết được hàng triệu mét vuông đất chuyên dùng, không thể cùng một lúc triển khai hàng trăm dự án về hạ tầng khắp các tỉnh thành! Thực tế cho thấy, trong hàng chục công ty con của Minh Phụng thực chất là các doanh nghiệp ma không hề có thực, toàn bộ số vốn đều là ảo, giám đốc, kế tóan đều là những người làm thuê, thậm chí đó là những người vốn là bảo vệ, lái xe, lao công. Các công ty này có nhiệm vụ duy nhất được đẻ ra để vay vốn ngân hàng, mọi hoạt động vẫn hoàn toàn do Tăng Minh Phụng điều hành. Như vậy, viễn tưởng về sự thành công của mô hình Minh Phụng là điều không tưởng. Có lẽ, điều có ý nghĩa nhất trong cách thức điều hành, tổ chức hệ thống kinh doanh của Minh Phụng là đã cung cấp trong thực tế mô hình khá hoàn chỉnh về “công ty mẹ-công ty con”- mô hình mà hiện nay nước ta dã áp dụng.

Thứ hai, về hình thức huy động vốn, có người cho Minh Phụng thật điên khùng khi vay ngân hàng để đầu tư vào BĐS mà chủ yếu là vay ngắn hạn với lãi suất cao. Tuy nhiên, vào thời điểm trên, những cơ chế, các quy định về bảo đảm tiền vay rất bó buộc. Để có thể được chấp nhận vay vốn, DN phải có dự án khả thi, có phương án kinh doanh và nhiều yêu cầu nhiêu khê khác. Nếu đáp ứng đủ các yêu cầu này thì thời cơ đầu tư vào BĐS đã qua đi (do sự hỗn loạn mua bán trên thị trường). Do vậy, để chớp thời cơ, Minh Phụng buộc phải chọn giải pháp cố đấm ăn xôi như ở trên. Ngoài ra, để thỏa cơn khát vốn, Minh Phụng còn cấu kết với cán bộ ngân hàng nâng khống giá trị tài sản thế chấp lên nhiều lần. Đến khi xét xử vụ án, Tòa án đã xác định giá trị tài sản thế chấp thấp hơn hàng ngàn tỷ đồng. Minh Phụng đã phải trả giá đắt cho điều này, tuy nhiên, qua đây, các nhà quản lý cũng đã đúc rút được những kinh nghiệm quý, có thể từ đây đã hình thành cơ chế thỏa thuận về giá trị tài sản thế chấp giữa tổ chức tín dụng và bên thế chấp, trao quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm của tổ chức tín dụng mà hiện ta đang áp dụng.